Kira çarpanı, ev, daire, dükkan, işyeri veya kira kazandıran herhangi bir gayrimenkulün kendini amorti etme süresidir.
Kira çarpanını bulmak için gayrimenkulü satın almak için ödenmiş para, brüt aylıkkira bedeline bölünür. Çıkan sonuca “kira çarpanı” denilir. Kira çarpanı hesaplanmasında amaç, alınan gayrimenkulün maliyetini ve ne kadar sürede yatırımın kazanca döneceğini öğrenebilmektir.
Kira çarpanı, şehirden şehre değişebileceği gibi, aynı şehrin içindeki semtlerde bile değişiklik gösterebilir.
Emlak uzmanları, kira çarpanı için 120 ay (10 yıl) veya 180 ayın ideal olduğunu düşünürler. Ancak günümüzde bir gayrimenkul yatırımının kendini ödemesi ve kazanca dönüşmesi için ortalama 240 ay (20 yıl) beklemek gerekmektedir.
Bazı yerlerde, amorti süresi 300-350 aylara kadar da çıkabilmektedir.
Kira çarpanı nasıl hesaplanır?
Örneğin, 150 bin liralık bir konutun, aylık 650 liraya kiraya verildiğini düşünelim.
Bu durumda kira çarpanı şu şekilde hesaplanır:
Gayrimenkulün satın alma değeri/aylık kira: 150 bin lira/650 lira Çıkan sonuç 230’dur.
Bu da şunu ifade etmektedir, bu gayrimenkulün kira çarpanı 230’dur, yani kendini 19 yıl 2 ayda amorti etmektedir.
Kira çarpanı siyasal istikrara, makro ekonomik verilere, beklentilere, arz ve talep dengesine göre değişiklik gösterebilir.
Peki ideal kira çarpanı ne olmalıdır?
Yabancı yatırımcılar bir ülkede gayrimenkul satın alırken kira çarpanı hesaplamak için dolar bazlı tahvilleri baz alırlar. Dolar bazlı yıllık tahvilin getirisi yüzde 5 ise, kira çarpanı 100’ün 5’e bölünmesiyle elde edilen 20’dir. Yani 20 yıldır.
İl ve ilçelerde kira çarpanı
2015 Emlak Endeksi verilerine göre, İstanbul’da konutların geri dönüş süresi ortalama bir yıl uzadı. 2014 yılı boyunca 13 yıl ortalamasında seyreden süre Ocak 2015 itibariyle 14 yıla çıktı.
İlçelere göre bakıldığında ise Ataşehir’de 20 yıl, Bağcılar’da 14 yıl, Beyoğlu’nda16 yıl, Esenyurt’ta 14 yıl, Eyüp’te 13 yıl, Kadıköy’de 30 yıl ve Ümraniye’de 19 yıl geri dönüş süresi vardır.
Diğer illerdeki duruma bakacak olursak, Ankara’da bir evin geri dönüş süresi 16 yıl,İzmir’de bu süre 18 yıl, Antalya’da 15 yıl, Bursa’da 17 yıldır. (Kaynak: 3dkonut.com)
